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Construir una casa desde cero: todos los pasos desde la parcela hasta entrar a vivir
Construir una vivienda propia es probablemente una de las decisiones económicas y personales más importantes que tomamos. También es un proceso bastante más complejo de lo que puede parecer inicialmente.
Antes de dibujar la casa hay que estudiar la parcela. Antes de comenzar la obra hay que definir con precisión cómo se va a construir. Y antes de tomar determinadas decisiones conviene conocer sus consecuencias sobre el presupuesto, el comportamiento energético de la vivienda y su mantenimiento futuro.
Por eso, una vivienda no debería empezar con un catálogo de casas o una colección de imágenes. Debe empezar entendiendo el lugar y las necesidades de quienes van a vivir en ella.
A continuación explicamos las principales etapas para construir una vivienda desde cero.
1. Elegir bien la parcela
La parcela condiciona una parte importantísima del proyecto.
Su orientación, pendiente, geometría, accesos, vistas o relación con las parcelas vecinas pueden cambiar completamente la vivienda que podremos construir.
Pero existe una cuestión todavía más importante: su situación urbanística.
Que una parcela figure en Catastro como finca independiente o que esté rodeada de viviendas no significa necesariamente que podamos construir en ella.
Antes de comprar es recomendable comprobar, como mínimo:
- Clasificación y calificación urbanística del suelo.
- Uso residencial permitido.
- Superficie mínima de parcela.
- Ocupación y edificabilidad.
- Altura máxima.
- Retranqueos a parcelas y vías.
- Condiciones de acceso.
- Disponibilidad de agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.
- Posibles afecciones de carreteras, costas, patrimonio, aguas, montes u otras administraciones sectoriales.
En Galicia, las actuaciones de edificación que requieren proyecto están sometidas a licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones sectoriales que puedan resultar necesarias.
Un consejo importante
Antes de comprar una parcela, consulta con un arquitecto.
Una pequeña inversión en un estudio previo puede evitar comprar un terreno en el que después no pueda construirse la vivienda prevista.
2. Estudiar el lugar antes de diseñar la casa
Una buena vivienda no debería poder colocarse indistintamente en cualquier parcela.
El proyecto debe responder al lugar.
En Galicia resulta especialmente importante estudiar: recorrido solar; orientación; vientos dominantes; lluvia; humedad; topografía; vistas; privacidad; vegetación existente; relación con las edificaciones próximas.
La orientación de las habitaciones, el tamaño de los huecos, la profundidad de un porche o la posición de una terraza pueden tener tanta importancia como el sistema de calefacción elegido posteriormente.
La eficiencia energética empieza en el diseño, no en las instalaciones.
3. Definir cómo queremos vivir
Antes de empezar a dibujar plantas hay que entender las necesidades reales de la familia.
¿Cuántas personas vivirán en la casa? ¿Necesitamos despacho? ¿Cocina abierta o independiente? ¿Dormitorios en planta baja? ¿Garaje cerrado o espacio cubierto? ¿Queremos poder vivir únicamente en una planta dentro de veinte años? ¿Necesitamos mucho almacenamiento? ¿La terraza debe relacionarse con la cocina, con el salón o con ambos?
Esta fase es fundamental porque una buena vivienda no es necesariamente la más grande.
Una vivienda bien organizada puede funcionar mejor con menos superficie y, además, reducir tanto el coste inicial de construcción como los gastos futuros de mantenimiento.
4. El anteproyecto: convertir necesidades en arquitectura
Con la información anterior comienza realmente el diseño.
El arquitecto estudia diferentes posibilidades de implantación, distribución y volumetría hasta encontrar una solución que equilibre: funcionalidad + arquitectura + normativa + presupuesto + lugar.
En esta fase se toman decisiones fundamentales: posición de la vivienda dentro de la parcela; orientación de las estancias; relación interior-exterior; número de plantas; geometría del edificio; situación de escaleras; terrazas y porches; dimensiones generales; materiales principales; estrategia energética.
Es también el momento adecuado para revisar el presupuesto.
Modificar una vivienda sobre un plano es sencillo. Modificarla cuando ya se está construyendo suele ser mucho más caro.
5. El proyecto básico
Una vez definida la vivienda se redacta el proyecto básico.
En él quedan establecidas las características generales del edificio y se justifica el cumplimiento de la normativa necesaria para solicitar la licencia urbanística.
El Código Técnico de la Edificación define el proyecto básico como la fase en la que se concretan las características generales de la obra y señala que su contenido permite solicitar la licencia, pero no es suficiente para iniciar la construcción.
Incluye, entre otra documentación: planos de situación y emplazamiento, plantas, alzados, secciones, superficies, justificación urbanística, descripción de materiales y características generales de la vivienda.
6. Solicitud de licencia y autorizaciones
El proyecto se presenta ante el Ayuntamiento para obtener la correspondiente licencia urbanística.
Dependiendo de la localización de la parcela pueden ser necesarios además informes o autorizaciones de otros organismos.
Es relativamente frecuente encontrarnos con afecciones relacionadas con: Patrimonio Cultural; Carreteras; Augas de Galicia o Confederación Hidrográfica; Costas; Montes; Servidumbres de infraestructuras; otras administraciones sectoriales.
Por eso resulta tan importante detectar estas circunstancias antes de desarrollar completamente el proyecto.
7. Proyecto de ejecución: definir cómo se construirá realmente
Mientras se tramita la licencia puede desarrollarse el proyecto de ejecución.
Aquí dejamos de hablar únicamente de cómo será la vivienda para definir exactamente cómo debe construirse.
Se desarrollan cuestiones como: estructura; cimentación; fachadas; aislamiento térmico; impermeabilización; cubiertas; carpinterías; instalaciones; climatización; ventilación; electricidad; saneamiento; detalles constructivos; mediciones y presupuesto.
El CTE establece que el proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico definiendo completamente materiales, sistemas constructivos, equipos y detalles necesarios para ejecutar la obra.
En Galicia, cuando una licencia se obtiene sobre un proyecto básico, antes de iniciar las obras debe presentarse el proyecto de ejecución correspondiente junto con la documentación prevista legalmente; si introduce modificaciones sustanciales respecto al proyecto autorizado, debe tramitarse previamente la modificación de la licencia.
8. Pedir presupuestos y elegir constructor
Con un proyecto de ejecución detallado podemos solicitar presupuestos comparables a distintas constructoras.
Este punto es importante. Pedir precio utilizando únicamente unos planos básicos puede generar presupuestos aparentemente atractivos pero poco definidos.
Después comienzan los: «esto no estaba incluido», «esto se presupuestó aparte», «esta solución cuesta más».
Un proyecto suficientemente desarrollado permite comparar ofertas sobre una misma base y reduce considerablemente la incertidumbre económica de la obra.
Cuanto mejor definido esté el proyecto, menos espacio queda para los imprevistos y las interpretaciones.
9. Antes de empezar la obra
Una vez obtenida la licencia, completado el proyecto de ejecución y contratado el constructor, todavía existen diversos trámites previos.
Entre ellos pueden encontrarse: designación de la dirección facultativa; coordinación de seguridad y salud cuando corresponda; documentación del constructor; apertura del centro de trabajo; plan de seguridad; acta de replanteo o inicio; comunicaciones municipales correspondientes.
En una vivienda intervienen distintos agentes con responsabilidades diferenciadas. La dirección facultativa está formada por la dirección de obra y la dirección de ejecución, encargadas de controlar que la construcción se realice conforme al proyecto y con los niveles de calidad exigibles.
10. Comienza la construcción
La obra suele avanzar aproximadamente mediante las siguientes fases:
Movimiento de tierras y cimentación — Se prepara el terreno y se ejecutan cimentaciones, drenajes y sistemas de protección frente al terreno.
Estructura — Se construye el esqueleto resistente del edificio.
Cubierta y cerramientos — La vivienda comienza a quedar protegida frente al exterior.
Fachadas y carpinterías — Se ejecutan aislamientos, revestimientos, ventanas y vidrios.
Instalaciones — Electricidad, fontanería, saneamiento, ventilación, climatización y telecomunicaciones.
Distribuciones y acabados — Tabiquería, pavimentos, revestimientos, carpintería interior, cocina, baños y pintura.
Urbanización exterior — Accesos, terrazas, cierres, jardines, drenajes y conexión definitiva con las redes de servicios.
11. La dirección de obra: mucho más que realizar visitas
Durante la construcción aparecen decisiones que difícilmente pueden resolverse completamente sobre los planos.
Condiciones reales del terreno, encuentros entre materiales, modificaciones solicitadas por la propiedad, alternativas propuestas por el constructor o pequeños ajustes dimensionales.
El trabajo de la dirección facultativa consiste precisamente en controlar que la obra mantenga las condiciones técnicas y arquitectónicas establecidas en el proyecto.
Una vivienda puede estar perfectamente dibujada y terminar mal ejecutada.
El proyecto y la obra forman parte del mismo proceso.
12. Controlar el presupuesto durante la construcción
Una de las preocupaciones habituales es evitar que el coste final se dispare.
No todos los sobrecostes son evitables, pero muchos pueden reducirse con tres herramientas: un proyecto suficientemente definido, un presupuesto detallado y un adecuado control durante la obra.
Las decisiones improvisadas durante la construcción suelen ser una de las principales fuentes de desviaciones.
Por eso es recomendable decidir previamente materiales, sistemas constructivos, instalaciones y niveles de acabado.
13. Final de obra
Cuando la construcción termina, la dirección facultativa comprueba que la vivienda ha sido ejecutada conforme al proyecto y se prepara la documentación final correspondiente.
Entre otros documentos se encuentra el certificado final de obra y la documentación técnica de las instalaciones.
En Galicia, la primera ocupación se tramita mediante comunicación previa. La normativa exige, entre otra documentación, el certificado acreditativo de la completa finalización de las obras suscrito por técnico competente y la documentación relativa a la puesta en funcionamiento de las instalaciones y servicios.
Superados los trámites correspondientes podrán completarse las altas definitivas de suministros y comenzar a utilizar la vivienda.
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una casa?
No existe una respuesta única.
El plazo depende de la complejidad del proyecto, la tramitación administrativa, las autorizaciones necesarias, el sistema constructivo, la disponibilidad de las empresas y las características propias de cada obra.
Por eso conviene distinguir tres tiempos diferentes: proyecto + tramitación administrativa + construcción.
Centrarse exclusivamente en los meses que tardará el constructor en levantar la vivienda proporciona una visión incompleta del proceso.
La importancia de pensar antes de construir
Construir una casa no consiste simplemente en sumar metros cuadrados, habitaciones y materiales.
Una vivienda debe responder simultáneamente a muchas cuestiones: el lugar, el clima, la orientación, la normativa, la economía, la construcción y, sobre todo, la forma de vida de quienes van a habitarla.
Las decisiones más importantes se toman mucho antes de que llegue la excavadora.
Un buen proyecto permite ordenar todas esas variables para conseguir una vivienda funcional, eficiente, duradera y adaptada a las personas que van a vivir en ella.
Porque construir bien no consiste únicamente en ejecutar correctamente una obra.
Consiste en tomar las decisiones correctas antes de empezar a construir.