Construír unha casa desde cero: todos os pasos desde a parcela até entrar a vivir

Construír unha vivenda propia é probablemente unha das decisións económicas e persoais máis importantes que tomamos. Tamén é un proceso bastante máis complexo do que pode parecer inicialmente.

Antes de debuxar a casa hai que estudar a parcela. Antes de comezar a obra hai que definir con precisión como se vai construír. E antes de tomar determinadas decisións convén coñecer as súas consecuencias sobre o orzamento, o comportamento enerxético da vivenda e o seu mantemento futuro.

Por iso, unha vivenda non debería empezar cun catálogo de casas ou unha colección de imaxes. Debe empezar entendendo o lugar e as necesidades de quen vai vivir nela.

A continuación explicamos as principais etapas para construír unha vivenda desde cero.

1. Escoller ben a parcela

A parcela condiciona unha parte importantísima do proxecto.

A súa orientación, pendente, xeometría, accesos, vistas ou relación coas parcelas veciñas poden cambiar completamente a vivenda que poderemos construír.

Pero existe unha cuestión aínda máis importante: a súa situación urbanística.

Que unha parcela figure no Catastro como finca independente ou que estea rodeada de vivendas non significa necesariamente que poidamos construír nela.

Antes de mercar é recomendable comprobar, como mínimo:

• Clasificación e cualificación urbanística do solo.
• Uso residencial permitido.
• Superficie mínima de parcela.
• Ocupación e edificabilidade.
• Altura máxima.
• Retranqueos a parcelas e vías.
• Condicións de acceso.
• Dispoñibilidade de auga, saneamento, electricidade e telecomunicacións.
• Posibles afeccións de estradas, costas, patrimonio, augas, montes ou outras administracións sectoriais.

En Galicia, as actuacións de edificación que requiren proxecto están sometidas a licenza municipal, sen prexuízo das autorizacións sectoriais que poidan resultar necesarias.

Un consello importante

Antes de mercar unha parcela, consulta cun arquitecto.

Un pequeno investimento nun estudo previo pode evitar mercar un terreo no que despois non poida construírse a vivenda prevista.

2. Estudar o lugar antes de deseñar a casa

Unha boa vivenda non debería poder colocarse indistintamente en calquera parcela.

O proxecto debe responder ao lugar.

En Galicia resulta especialmente importante estudar: percorrido solar; orientación; ventos dominantes; choiva; humidade; topografía; vistas; privacidade; vexetación existente; relación coas edificacións próximas.

A orientación das habitacións, o tamaño dos ocos, a profundidade dun alpendre ou a posición dunha terraza poden ter tanta importancia como o sistema de calefacción elixido posteriormente.

A eficiencia enerxética empeza no deseño, non nas instalacións.

3. Definir como queremos vivir

Antes de empezar a debuxar plantas hai que entender as necesidades reais da familia.

Cantas persoas vivirán na casa? Precisamos despacho? Cociña aberta ou independente? Dormitorios en planta baixa? Garaxe pechado ou espazo cuberto? Queremos poder vivir unicamente nunha planta dentro de vinte anos? Precisamos moito almacenamento? A terraza debe relacionarse coa cociña, co salón ou con ambos?

Esta fase é fundamental porque unha boa vivenda non é necesariamente a máis grande.

Unha vivenda ben organizada pode funcionar mellor con menos superficie e, ademais, reducir tanto o custo inicial de construción como os gastos futuros de mantemento.

4. O anteproxecto: converter necesidades en arquitectura

Coa información anterior comeza realmente o deseño.

O arquitecto estuda diferentes posibilidades de implantación, distribución e volumetría ata atopar unha solución que equilibre: funcionalidade + arquitectura + normativa + orzamento + lugar.

Nesta fase tómanse decisións fundamentais: posición da vivenda dentro da parcela; orientación das estancias; relación interior-exterior; número de plantas; xeometría do edificio; situación de escaleiras; terrazas e alpendres; dimensións xerais; materiais principais; estratexia enerxética.

É tamén o momento adecuado para revisar o orzamento.

Modificar unha vivenda sobre un plano é sinxelo. Modificala cando xa se está construíndo adoita ser moito máis caro.

5. O proxecto básico

Unha vez definida a vivenda redáctase o proxecto básico.

Nel quedan establecidas as características xerais do edificio e xustifícase o cumprimento da normativa necesaria para solicitar a licenza urbanística.

O Código Técnico da Edificación define o proxecto básico como a fase na que se concretan as características xerais da obra e sinala que o seu contido permite solicitar a licenza, pero non é suficiente para iniciar a construción.

Inclúe, entre outra documentación: planos de situación e emprazamento, plantas, alzados, seccións, superficies, xustificación urbanística, descrición de materiais e características xerais da vivenda.

6. Solicitude de licenza e autorizacións

O proxecto preséntase ante o Concello para obter a correspondente licenza urbanística.

Dependendo da localización da parcela poden ser necesarios ademais informes ou autorizacións doutros organismos.

É relativamente frecuente atoparmos afeccións relacionadas con: Patrimonio Cultural; Estradas; Augas de Galicia ou Confederación Hidrográfica; Costas; Montes; Servidumes de infraestruturas; outras administracións sectoriais.

Por iso resulta tan importante detectar estas circunstancias antes de desenvolver completamente o proxecto.

7. Proxecto de execución: definir como se construirá realmente

Mentres se tramita a licenza pode desenvolverse o proxecto de execución.

Aquí deixamos de falar unicamente de como será a vivenda para definir exactamente como debe construírse.

Desenvólvense cuestións como: estrutura; cimentación; fachadas; illamento térmico; impermeabilización; cubertas; carpintarías; instalacións; climatización; ventilación; electricidade; saneamento; detalles construtivos; medicións e orzamento.

O CTE establece que o proxecto de execución desenvolve o proxecto básico definindo completamente materiais, sistemas construtivos, equipos e detalles necesarios para executar a obra.

En Galicia, cando unha licenza se obtén sobre un proxecto básico, antes de iniciar as obras debe presentarse o proxecto de execución correspondente xunto coa documentación prevista legalmente; se introduce modificacións substanciais respecto do proxecto autorizado, debe tramitarse previamente a modificación da licenza.

8. Pedir orzamentos e escoller construtor

Cun proxecto de execución detallado podemos solicitar orzamentos comparables a distintas construtoras.

Este punto é importante. Pedir prezo utilizando unicamente uns planos básicos pode xerar orzamentos aparentemente atractivos pero pouco definidos.

Despois comezan os: «isto non estaba incluído», «isto orzamentouse á parte», «esta solución custa máis».

Un proxecto suficientemente desenvolvido permite comparar ofertas sobre unha mesma base e reduce considerablemente a incerteza económica da obra.

Canto mellor definido estea o proxecto, menos espazo queda para os imprevistos e as interpretacións.

9. Antes de empezar a obra

Unha vez obtida a licenza, completado o proxecto de execución e contratado o construtor, aínda existen diversos trámites previos.

Entre eles poden atoparse: designación da dirección facultativa; coordinación de seguridade e saúde cando corresponda; documentación do construtor; apertura do centro de traballo; plan de seguridade; acta de reparcelamento ou inicio; comunicacións municipais correspondentes.

Nunha vivenda interveñen distintos axentes con responsabilidades diferenciadas. A dirección facultativa está formada pola dirección de obra e a dirección de execución, encargadas de controlar que a construción se realice conforme ao proxecto e cos niveis de calidade esixibles.

10. Comeza a construción

A obra adoita avanzar aproximadamente mediante as seguintes fases:

Movemento de terras e cimentación — Prepárase o terreo e execútanse cimentacións, drenaxes e sistemas de protección fronte ao terreo.

Estrutura — Constrúese o esqueleto resistente do edificio.

Cuberta e peches — A vivenda comeza a quedar protexida fronte ao exterior.

Fachadas e carpintarías — Execútanse illamentos, revestimentos, ventás e vidros.

Instalacións — Electricidade, fontanería, saneamento, ventilación, climatización e telecomunicacións.

Distribucións e acabados — Taboleirado, pavimentos, revestimentos, carpintaría interior, cociña, baños e pintura.

Urbanización exterior — Accesos, terrazas, peches, xardíns, drenaxes e conexión definitiva coas redes de servizos.

11. A dirección de obra: moito máis que realizar visitas

Durante a construción aparecen decisións que dificilmente poden resolverse completamente sobre os planos.

Condicións reais do terreo, encontros entre materiais, modificacións solicitadas pola propiedade, alternativas propostas polo construtor ou pequenos axustes dimensionais.

O traballo da dirección facultativa consiste precisamente en controlar que a obra manteña as condicións técnicas e arquitectónicas establecidas no proxecto.

Unha vivenda pode estar perfectamente debuxada e rematar mal executada.

O proxecto e a obra forman parte do mesmo proceso.

12. Controlar o orzamento durante a construción

Unha das preocupacións habituais é evitar que o custo final se dispare.

Non todos os sobrecustos son evitables, pero moitos poden reducirse con tres ferramentas: un proxecto suficientemente definido, un orzamento detallado e un adecuado control durante a obra.

As decisións improvisadas durante a construción adoitan ser unha das principais fontes de desviacións.

Por iso é recomendable decidir previamente materiais, sistemas construtivos, instalacións e niveis de acabado.

13. Final de obra

Cando a construción remata, a dirección facultativa comproba que a vivenda foi executada conforme ao proxecto e prepárase a documentación final correspondente.

Entre outros documentos atópase o certificado final de obra e a documentación técnica das instalacións.

En Galicia, a primeira ocupación tramítase mediante comunicación previa. A normativa esixe, entre outra documentación, o certificado acreditativo da completa finalización das obras subscrito por técnico competente e a documentación relativa á posta en funcionamento das instalacións e servizos.

Superados os trámites correspondentes poderán completarse as altas definitivas de subministracións e comezar a utilizar a vivenda.

Canto tempo se tarda en construír unha casa?

Non existe unha resposta única.

O prazo depende da complexidade do proxecto, a tramitación administrativa, as autorizacións necesarias, o sistema construtivo, a dispoñibilidade das empresas e as características propias de cada obra.

Por iso convén distinguir tres tempos diferentes: proxecto + tramitación administrativa + construción.

Centrarse exclusivamente nos meses que tardará o construtor en levantar a vivenda proporciona unha visión incompleta do proceso.

A importancia de pensar antes de construír

Construír unha casa non consiste simplemente en sumar metros cadrados, habitacións e materiais.

Unha vivenda debe responder simultaneamente a moitas cuestións: o lugar, o clima, a orientación, a normativa, a economía, a construción e, sobre todo, a forma de vida de quen vai habitala.

As decisións máis importantes tómanse moito antes de que chegue a escavadora.

Un bo proxecto permite ordenar todas esas variables para conseguir unha vivenda funcional, eficiente, duradeira e adaptada ás persoas que van vivir nela.

Porque construír ben non consiste unicamente en executar correctamente unha obra.

Consiste en tomar as decisións correctas antes de empezar a construír.