«Ya está hecho, lleva años así, no va a pasar nada».
Es una frase habitual cuando hablamos de ampliaciones de viviendas, cerramientos de terrazas, construcciones auxiliares o instalaciones que se ejecutaron sin tramitar la documentación necesaria. Pero que una obra lleve años construida no significa necesariamente que su situación urbanística esté resuelta.
En algunos casos podrá legalizarse. En otros habrá transcurrido el plazo para adoptar determinadas medidas de reposición de la legalidad. Y también existen situaciones en las que la Administración puede exigir su retirada o demolición. La clave está en saber qué se ha construido, cuándo, dónde y bajo qué normativa.
¿Qué ocurre cuando una obra se ejecuta sin licencia?
La Ley 2/2016, del suelo de Galicia, establece diferentes consecuencias para las actuaciones urbanísticas realizadas sin el título habilitante correspondiente. Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves. Las leves prescriben a los dos años; las graves y la mayoría de las muy graves, a los seis; y las muy graves que afectan a zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos o viarios, a los quince.
Por ejemplo, una obra ejecutada sin licencia o comunicación previa, pero que cumple la normativa urbanística y puede legalizarse, constituye una infracción leve, con un plazo de prescripción de dos años.
Sin embargo, hay algo importante que muchos propietarios desconocen: no es lo mismo la prescripción de una infracción —que impide sancionar— que el plazo para ordenar la reposición de la legalidad urbanística, que es lo que afecta a la propia obra.
Para las obras terminadas, el artículo 153 de la Ley del suelo de Galicia establece, con carácter general, un plazo de seis años desde su total terminación para iniciar el procedimiento de reposición de la legalidad. Lo incoa la alcaldía del concello; en suelo rústico, la competencia corresponde también a la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística (APLU), según el tipo de actuación.
Existe una excepción especialmente relevante: en las actuaciones sujetas a licencia que afectan a zonas verdes, espacios libres, viarios, dotaciones o equipamientos públicos, la acción para restablecer la legalidad no caduca nunca. Para las actuaciones sujetas a comunicación previa sobre esos mismos terrenos, en cambio, sigue aplicándose el plazo general de seis años.
Por tanto, ni todas las obras sin licencia tienen las mismas consecuencias ni el simple paso de los años garantiza que una construcción quede legalizada.
¿Qué sucede si han pasado más de seis años?
Cuando ha transcurrido el plazo legal sin que se hayan adoptado las medidas de reposición correspondientes, la construcción queda sometida al régimen previsto en el artículo 90 de la Ley del suelo de Galicia.
Esto no significa que la obra se haya convertido automáticamente en legal. La edificación queda en un régimen restringido: admite obras de conservación, mantenimiento, reforma y rehabilitación, pero en ningún caso su ampliación.
Además, es necesario acreditar correctamente la fecha de terminación de las obras y comprobar que no concurre ninguna de las excepciones que impiden aplicar ese régimen.
¿Puedes vender o heredar una vivienda con obras sin legalizar?
En principio, sí. La existencia de una obra sin legalizar no impide automáticamente vender o heredar un inmueble, pero puede complicar la operación. Una ampliación que no figura en el Registro de la Propiedad, una superficie construida que no coincide con la documentación o una construcción cuya situación urbanística es incierta pueden provocar problemas durante la compraventa, la tasación hipotecaria o el reparto de una herencia.
En determinados casos es posible tramitar una declaración de obra nueva por antigüedad, siempre que se cumplan los requisitos legales. Este procedimiento permite inscribir en el Registro de la Propiedad construcciones antiguas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad que impliquen su demolición.
Pero hay una diferencia fundamental: inscribir una construcción por antigüedad no equivale a obtener una licencia urbanística ni elimina las limitaciones que puedan afectarla. Por eso, antes de comprar o vender, conviene comprobar la situación real del inmueble.
¿Qué riesgos asume quien compra una vivienda con obras ilegales?
Una orden de reposición de la legalidad urbanística puede afectar al inmueble aunque haya cambiado de propietario. Comprar de buena fe no elimina necesariamente las obligaciones de reposición que pesan sobre la propiedad.
Las sanciones administrativas tienen su propio régimen de responsabilidad, pero las medidas destinadas a restablecer la legalidad pueden alcanzar a quien sea propietario del inmueble en cada momento. Una revisión urbanística previa a la compra permite detectar estos problemas antes de asumirlos.
¿Una obra sin licencia puede constituir un delito?
No toda obra sin licencia constituye un delito urbanístico. Sin embargo, el artículo 319 del Código Penal contempla responsabilidades penales para promotores, constructores y técnicos directores en determinados supuestos de obras no autorizables, especialmente cuando afectan a suelo no urbanizable —en Galicia, suelo rústico— o a terrenos especialmente protegidos.
Las consecuencias pueden incluir penas de prisión, multas e inhabilitación profesional, y los tribunales pueden ordenar, en los supuestos legalmente previstos, la demolición de las obras. Se trata de situaciones específicas que deben diferenciarse de una obra que simplemente carece de licencia pero es compatible con la normativa urbanística.
¿Y si lo que no está regularizado es una actividad o instalación?
Los problemas no se limitan a las viviendas. Un local comercial, un taller, una nave o una instalación técnica también pueden encontrarse en una situación administrativa irregular. En Galicia, muchas actividades económicas se tramitan mediante comunicación previa, aunque determinadas actuaciones siguen necesitando autorizaciones específicas.
La ausencia de la documentación exigible o el incumplimiento de las condiciones técnicas puede dar lugar a inspecciones, sanciones, suspensión de la actividad o exigencias de adaptación. También puede dificultar el acceso a determinadas subvenciones o la acreditación de los requisitos necesarios para ejercer la actividad.
En materia de seguros, conviene revisar las condiciones de cada póliza y las circunstancias del posible siniestro. La falta de regularización no supone automáticamente la pérdida de cobertura, pero puede tener consecuencias según el caso.
¿Cómo se puede regularizar una obra antigua?
No existe una solución única: el procedimiento depende de las características de la construcción y de su situación urbanística. Habitualmente, el primer paso es un estudio técnico que compruebe la clasificación del suelo y la normativa aplicable, revise las licencias, comunicaciones previas y documentación existentes, acredite la antigüedad de la construcción cuando sea necesario, identifique las afecciones sectoriales y limitaciones urbanísticas, y determine si procede un proyecto de legalización, una declaración de obra nueva por antigüedad u otra actuación.
Si la obra es compatible con el planeamiento, puede legalizarse mediante el procedimiento correspondiente. Cuando se trata de una construcción antigua respecto de la cual ya no cabe adoptar medidas de reposición, puede estudiarse su reconocimiento documental y registral, con las limitaciones que correspondan. Y cuando la actuación no resulta legalizable, será necesario valorar las posibilidades de adaptación a la normativa o las consecuencias urbanísticas aplicables.
Antes de dar por resuelto el problema, comprueba la situación de tu inmueble
Una construcción no está necesariamente regularizada porque figure en el Catastro, porque lleve muchos años terminada o porque nunca haya recibido una denuncia. Tampoco significa que todas las construcciones sin licencia deban demolerse. Lo importante es conocer su situación jurídica y técnica antes de emprender una reforma, vender, comprar o realizar una inversión.
En CONCRETO estudiamos la viabilidad urbanística de construcciones existentes, ampliaciones e instalaciones, identificando las posibles vías de legalización y regularización y la documentación necesaria en cada caso. Una comprobación técnica a tiempo permite tomar decisiones con información y evitar problemas posteriores.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo hay que esperar para legalizar una obra sin licencia?
No es necesario esperar si la obra es legalizable: puede tramitarse el procedimiento correspondiente en cuanto cumpla los requisitos urbanísticos aplicables. La prescripción de la infracción y el plazo para la reposición de la legalidad son cuestiones distintas.
¿Puedo vender una vivienda con una ampliación sin legalizar?
Generalmente sí, pero la situación urbanística y registral puede afectar a la compraventa, la tasación y la financiación. Es recomendable comprobar la documentación antes de formalizar la operación.
¿Una obra de más de seis años es automáticamente legal?
No. Transcurrido el plazo de seis años sin que se adopten medidas de reposición, la construcción queda en el régimen restringido del artículo 90 de la Ley del suelo de Galicia, sin posibilidad de ampliación, pero no obtiene licencia. Además, hay excepciones: en las actuaciones sujetas a licencia sobre zonas verdes, viarios, dotaciones o equipamientos públicos, ese plazo no se aplica.
¿Toda obra sin licencia constituye un delito?
No. La responsabilidad penal se reserva a supuestos específicos previstos en el artículo 319 del Código Penal, especialmente determinadas construcciones no autorizables en suelo no urbanizable (en Galicia, suelo rústico) o en terrenos protegidos.