«Xa está feito, leva anos así, non vai pasar nada».
É unha frase habitual cando falamos de ampliacións de vivendas, peches de terrazas, construcións auxiliares ou instalacións que se executaron sen tramitar a documentación necesaria. Pero que unha obra leve anos construída non significa necesariamente que a súa situación urbanística estea resolta.
Nalgúns casos poderá legalizarse. Noutros terá transcorrido o prazo para adoptar determinadas medidas de reposición da legalidade. E tamén existen situacións nas que a Administración pode esixir a súa retirada ou demolición. A clave está en saber que se construíu, cando, onde e baixo que normativa.
Que ocorre cando unha obra se executa sen licenza?
A Lei 2/2016, do solo de Galicia, establece diferentes consecuencias para as actuacións urbanísticas realizadas sen o título habilitante correspondente. As infraccións clasifícanse en leves, graves e moi graves. As leves prescriben aos dous anos; as graves e a maioría das moi graves, aos seis; e as moi graves que afectan a zonas verdes, espazos libres, dotacións, equipamentos ou viarios, aos quince.
Por exemplo, unha obra executada sen licenza ou comunicación previa, pero que cumpre a normativa urbanística e pode legalizarse, constitúe unha infracción leve, cun prazo de prescrición de dous anos.
Porén, hai algo importante que moitas persoas propietarias descoñecen: non é o mesmo a prescrición dunha infracción —que impide sancionar— que o prazo para ordenar a reposición da legalidade urbanística, que é o que afecta á propia obra.
Para as obras rematadas, o artigo 153 da Lei do solo de Galicia establece, con carácter xeral, un prazo de seis anos desde a súa total terminación para iniciar o procedemento de reposición da legalidade. Incóao a alcaldía do concello; en solo rústico, a competencia corresponde tamén á Axencia de Protección da Legalidade Urbanística (APLU), segundo o tipo de actuación.
Existe unha excepción especialmente relevante: nas actuacións suxeitas a licenza que afectan a zonas verdes, espazos libres, viarios, dotacións ou equipamentos públicos, a acción para restablecer a legalidade non caduca nunca. Para as actuacións suxeitas a comunicación previa sobre eses mesmos terreos, en cambio, segue aplicándose o prazo xeral de seis anos.
Polo tanto, nin todas as obras sen licenza teñen as mesmas consecuencias nin o simple paso dos anos garante que unha construción quede legalizada.
Que sucede se pasaron máis de seis anos?
Cando transcorreu o prazo legal sen que se adoptasen as medidas de reposición correspondentes, a construción queda sometida ao réxime previsto no artigo 90 da Lei do solo de Galicia.
Isto non significa que a obra se convertese automaticamente en legal. A edificación queda nun réxime restrinxido: admite obras de conservación, mantemento, reforma e rehabilitación, pero en ningún caso a súa ampliación.
Ademais, cómpre acreditar correctamente a data de terminación das obras e comprobar que non concorre ningunha das excepcións que impiden aplicar ese réxime.
Podes vender ou herdar unha vivenda con obras sen legalizar?
En principio, si. A existencia dunha obra sen legalizar non impide automaticamente vender ou herdar un inmoble, pero pode complicar a operación. Unha ampliación que non figura no Rexistro da Propiedade, unha superficie construída que non coincide coa documentación ou unha construción cuxa situación urbanística é incerta poden provocar problemas durante a compravenda, a taxación hipotecaria ou o reparto dunha herdanza.
En determinados casos é posible tramitar unha declaración de obra nova por antigüidade, sempre que se cumpran os requisitos legais. Este procedemento permite inscribir no Rexistro da Propiedade construcións antigas respecto das cales xa non proceda adoptar medidas de restablecemento da legalidade que impliquen a súa demolición.
Pero hai unha diferenza fundamental: inscribir unha construción por antigüidade non equivale a obter unha licenza urbanística nin elimina as limitacións que poidan afectala. Por iso, antes de mercar ou vender, convén comprobar a situación real do inmoble.
Que riscos asume quen merca unha vivenda con obras ilegais?
Unha orde de reposición da legalidade urbanística pode afectar ao inmoble aínda que cambiase de propietario. Mercar de boa fe non elimina necesariamente as obrigas de reposición que pesan sobre a propiedade.
As sancións administrativas teñen o seu propio réxime de responsabilidade, pero as medidas destinadas a restablecer a legalidade poden alcanzar a quen sexa propietario do inmoble en cada momento. Unha revisión urbanística previa á compra permite detectar estes problemas antes de asumilos.
Unha obra sen licenza pode constituír un delito?
Non toda obra sen licenza constitúe un delito urbanístico. Porén, o artigo 319 do Código Penal contempla responsabilidades penais para promotores, construtores e técnicos directores en determinados supostos de obras non autorizables, especialmente cando afectan a solo non urbanizable —en Galicia, solo rústico— ou a terreos especialmente protexidos.
As consecuencias poden incluír penas de prisión, multas e inhabilitación profesional, e os tribunais poden ordenar, nos supostos legalmente previstos, a demolición das obras. Trátase de situacións específicas que deben diferenciarse dunha obra que simplemente carece de licenza pero é compatible coa normativa urbanística.
E se o que non está regularizado é unha actividade ou instalación?
Os problemas non se limitan ás vivendas. Un local comercial, un obradoiro, unha nave ou unha instalación técnica tamén poden atoparse nunha situación administrativa irregular. En Galicia, moitas actividades económicas tramítanse mediante comunicación previa, aínda que determinadas actuacións seguen necesitando autorizacións específicas.
A ausencia da documentación esixible ou o incumprimento das condicións técnicas pode dar lugar a inspeccións, sancións, suspensión da actividade ou esixencias de adaptación. Tamén pode dificultar o acceso a determinadas subvencións ou a acreditación dos requisitos necesarios para exercer a actividade.
En materia de seguros, convén revisar as condicións de cada póliza e as circunstancias do posible sinistro. A falta de regularización non supón automaticamente a perda de cobertura, pero pode ter consecuencias segundo o caso.
Como se pode regularizar unha obra antiga?
Non existe unha solución única: o procedemento depende das características da construción e da súa situación urbanística. Habitualmente, o primeiro paso é un estudo técnico que comprobe a clasificación do solo e a normativa aplicable, revise as licenzas, comunicacións previas e documentación existentes, acredite a antigüidade da construción cando sexa necesario, identifique as afeccións sectoriais e limitacións urbanísticas, e determine se procede un proxecto de legalización, unha declaración de obra nova por antigüidade ou outra actuación.
Se a obra é compatible co planeamento, pode legalizarse mediante o procedemento correspondente. Cando se trata dunha construción antiga respecto da cal xa non cabe adoptar medidas de reposición, pode estudarse o seu recoñecemento documental e rexistral, coas limitacións que correspondan. E cando a actuación non resulta legalizable, será necesario valorar as posibilidades de adaptación á normativa ou as consecuencias urbanísticas aplicables.
Antes de dar por resolto o problema, comproba a situación do teu inmoble
Unha construción non está necesariamente regularizada porque figure no Catastro, porque leve moitos anos rematada ou porque nunca recibise unha denuncia. Tampouco significa que todas as construcións sen licenza deban demolerse. O importante é coñecer a súa situación xurídica e técnica antes de emprender unha reforma, vender, mercar ou realizar un investimento.
En CONCRETO estudamos a viabilidade urbanística de construcións existentes, ampliacións e instalacións, identificando as posibles vías de legalización e regularización e a documentación necesaria en cada caso. Unha comprobación técnica a tempo permite tomar decisións con información e evitar problemas posteriores.
Preguntas frecuentes
Canto tempo hai que agardar para legalizar unha obra sen licenza?
Non é preciso agardar se a obra é legalizable: pode tramitarse o procedemento correspondente en canto cumpra os requisitos urbanísticos aplicables. A prescrición da infracción e o prazo para a reposición da legalidade son cuestións distintas.
Podo vender unha vivenda cunha ampliación sen legalizar?
Xeralmente si, pero a situación urbanística e rexistral pode afectar á compravenda, á taxación e ao financiamento. É recomendable comprobar a documentación antes de formalizar a operación.
Unha obra de máis de seis anos é automaticamente legal?
Non. Transcorrido o prazo de seis anos sen que se adopten medidas de reposición, a construción queda no réxime restrinxido do artigo 90 da Lei do solo de Galicia, sen posibilidade de ampliación, pero non obtén licenza. Ademais, hai excepcións: nas actuacións suxeitas a licenza sobre zonas verdes, viarios, dotacións ou equipamentos públicos, ese prazo non se aplica.
Toda obra sen licenza constitúe un delito?
Non. A responsabilidade penal resérvase a supostos específicos previstos no artigo 319 do Código Penal, especialmente determinadas construcións non autorizables en solo non urbanizable (en Galicia, solo rústico) ou en terreos protexidos.